Nguồn Cung và Giá Bán trong Thị Trường Bất Động Sản Sơ Cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp tại Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến nhiều biến động nổi bật. Tiêu biểu là sự thay đổi về nguồn cung và giá bán tại hai khu vực trọng điểm: TP.HCM và Hà Nội.
Nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đang cho thấy những xu hướng trái chiều. Tại TP.HCM, nửa đầu năm 2025 có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng được mở bán mới, chứng tỏ sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng dự án gắn liền với đất. Ngược lại, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.850 căn hộ mới được mở bán, gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nhu cầu căn hộ tại đây chưa hề giảm nhiệt.
Về giá bán, TP.HCM có giá bán sơ cấp trung bình đạt 82 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 29% theo năm. Quan sát kỹ hơn, các dự án bất động sản gắn liền với đất ở đây có mức giá khoảng 200 triệu đồng/m², thấp hơn 35% so với mức trung bình toàn thị trường. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá bán thứ cấp của căn hộ giữ mức ổn định, trung bình 50 triệu đồng/m², chỉ tăng nhẹ 1% theo quý.
Tỷ lệ hấp thụ là yếu tố quan trọng phản ánh sự thành công của thị trường. TP.HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 74% cho các nguồn cung mở bán mới, giảm so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy sức mua đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như giá thành và chính sách tài chính. Hà Nội lại đối mặt với sự giảm sút thanh khoản, nhất là các dự án chung cư thứ cấp.
Nhìn chung, thị trường bất động sản sơ cấp đang đối diện với nhiều thách thức nhưng cũng có cơ hội. Các dấu hiệu chững giá và thanh khoản yếu đặt ra câu hỏi cho chiến lược dài hạn. Tuy nhiên, nếu xét về dài hạn, việc phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị hóa vẫn là những động lực tăng trưởng đáng kể. Những yêu cầu khắt khe hơn từ khách hàng về chất lượng và dịch vụ buộc các nhà phát triển phải cải tiến liên tục, tạo ra mức độ cạnh tranh cao hơn.
Trong bối cảnh này, việc hiểu biết sâu sắc và chiến lược đầu tư phù hợp là rất quan trọng để nắm bắt cơ hội cũng như giảm thiểu rủi ro. Độc giả cần theo dõi thường xuyên tình hình thị trường, cũng như chính sách mới từ các cơ quan quản lý để đưa ra quyết định đúng đắn.
Tỷ Lệ Hấp Thụ và Thanh Khoản trong Thị Trường Bất Động Sản Sơ Cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp tại Việt Nam trong năm 2025 đang giai đoạn chuyển đổi với nhiều yếu tố tác động đến tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản. Đây là hai chỉ số quan trọng phản ánh 'sức khỏe' của thị trường, đặc biệt khi giá cả và nguồn cung không ngừng biến động.
Tỷ Lệ Hấp Thụ
Tỷ lệ hấp thụ (absorption rate) thể hiện mức độ tiêu thụ bất động sản mới so với tổng nguồn cung trong một khoảng thời gian nhất định. Ở thị trường Việt Nam, trong sáu tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này ghi nhận nhiều biến động rõ nét. Tổng lượng hấp thụ đạt 25.395 sản phẩm, chiếm 75% tổng lượng hấp thụ cả năm 2024, cho thấy sự chuyển đổi tích cực nhưng không đồng đều giữa các miền và trung tâm đô thị.
Tại miền Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đây là khu vực sôi động với lượng hấp thụ chiếm tới 53% tổng lượng cả nước, tăng rõ rệt từ mức 40% của năm trước. Trong khi đó, miền Bắc với Hà Nội là điển hình, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38% trong tương quan toàn quốc, dù giá bất động sản vẫn leo thang đáng kể, đặc biệt phân khúc căn hộ cao tầng tăng từ 15–25%.
Thanh Khoản
Chỉ số thanh khoản đo lường khả năng chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt. Trong thị trường sơ cấp, sự khó khăn về thanh khoản xuất hiện rõ nét. Tại Hà Nội, tổng lượng giao dịch sơ cấp quý II/2025 đạt 5.180 căn hộ, tuy nhiên, đây là giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái, mặc dù có tăng so với quý trước nhờ sự nhộn nhịp của thị trường vào giữa năm. Giá bán sơ cấp trung bình cũng tăng mạnh, đạt 79 triệu đồng/m², khiến không ít nhà đầu tư cảm thấy thận trọng hơn trong quyết định đầu tư.
Chất lượng sản phẩm và dịch vụ hiện được người mua quan tâm hàng đầu, đặc biệt trong bối cảnh giá bán tăng cao. Nhiều chủ đầu tư đang áp dụng chiến lược mới về hỗ trợ tài chính để tăng sức hấp dẫn, nhưng thách thức về thanh khoản vẫn đang đè nặng lên thị trường. Người mua đầu tư thông minh càng cần sự cân nhắc kĩ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Tóm lại, năm 2025 vẫn sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức cho bất động sản sơ cấp Việt Nam. Sự phát triển bền vững sẽ dựa trên nhu cầu thực từ thị trường và khả năng thích ứng của cả nhà đầu tư lẫn các doanh nghiệp bất động sản.
Tổng Quan và Dự Báo cho Thị Trường Bất Động Sản Sơ Cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp tại Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 đang cho thấy nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực. Đây là bước ngoặt quan trọng sau thời gian dài đối mặt với nhiều thách thức. Nguồn cung mới đã tăng đáng kể, đặc biệt tại miền Bắc với tổng cộng 29.109 sản phẩm, tăng trưởng 22% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sự sôi động trở lại của thị trường trong bối cảnh pháp lý được tháo gỡ và phát triển hạ tầng hiệu quả.
Đáng chú ý, lượng hấp thụ đã đạt khoảng 75% tổng lượng hấp thụ của cả năm 2024 ngay trong nửa đầu năm nay. Miền Nam tỏ ra nổi bật khi chiếm 53% tổng lượng hấp thụ, nhờ vào các chính sách hỗ trợ tích cực và sự phát triển đồng bộ của khu vực. Tại miền Bắc, lượng hấp thụ có sự giảm nhẹ nhưng vẫn duy trì sức cầu tốt trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa theo vùng miền.
Giá bán sơ cấp trên toàn quốc tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt tại miền Bắc với mức tăng từ 10%-25% cho cả nhà thấp tầng và cao tầng. Hà Nội và TP.HCM cũng không nằm ngoài xu hướng này khi giá nhà ở tăng từ 15%-20%, phần nào phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào tăng trưởng dài hạn. Các tỉnh vệ tinh tại TP.HCM duy trì sự ổn định, giúp mở rộng không gian đầu tư với giá cả hấp dẫn.
Các chuyên gia đánh giá rằng với các yếu tố tích cực như vậy, thị trường đang tiến vào giai đoạn “vào mùa” với nhiều cơ hội phát triển. Việc sáp nhập đơn vị hành chính và quy hoạch đô thị đồng bộ là những động lực chính thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, khám phá thị trường nhà đất An Phú Quận 2 cũng cho thấy một mô hình khả thi cho các khu vực khác trong cả nước.
Nhìn về dự báo thị trường, CBRE Việt Nam kỳ vọng giá bán sơ cấp sẽ tăng từ 6%-11% mỗi năm trong ba năm tới, dựa trên sự chênh lệch giá giữa trung tâm và các khu vực ngoại thành. Với các chính sách quy hoạch mới và thủ tục pháp lý thuận lợi, thị trường bất động sản sơ cấp Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 sẽ duy trì đà hồi phục mạnh mẽ, tạo cơ hội cho nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận bền vững.
Tóm lại, đây là thời điểm vàng cho các nhà đầu tư và người mua nhà tìm kiếm cơ hội tại các khu vực tiềm năng. Những diễn biến tích cực từ nguồn cung đến giá bán đều khẳng định rằng thị trường bất động sản sơ cấp năm 2025 đang trên lộ trình phát triển bền vững với nhiều cơ hội hấp dẫn.
Yêu Cầu của Khách Hàng trong Thị Trường Bất Động Sản Sơ Cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp tại Việt Nam đang chứng kiến sự biến động mạnh mẽ về cả nguồn cung và nhu cầu từ phía khách hàng. Không còn là một thị trường dậm chân tại chỗ, người mua nói chung và những nhà đầu tư mới nói riêng đang đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn cho sản phẩm họ mong muốn sở hữu.
Không gian sống văn minh và hiện đại đang trở thành tiêu chí hàng đầu khi quyết định đầu tư bất động sản. Những khách hàng trẻ, thuộc thế hệ Y và Z, đang nhanh chóng trở thành lực lượng chính thúc đẩy xu hướng này. Họ không chỉ tìm kiếm các ngôi nhà có kiến trúc hiện đại mà còn mong muốn có những dịch vụ và tiện ích đi kèm. Điều này phản ánh rõ trong việc phát triển các khu dân cư tích hợp đầy đủ tiện ích từ giải trí, mua sắm đến y tế, giáo dục.
Tiện ích và vị trí là yếu tố không thể bỏ qua, đặc biệt với những người mua lần đầu. Hiện nay, căn hộ chung cư, với tỷ lệ người lựa chọn chiếm hơn 50%, đang dẫn đầu xu hướng nhờ vào sự tiện nghi và an toàn mà nó mang lại. Đồng thời, vị trí cũng là điểm quyết định lớn, khi khách hàng có xu hướng di chuyển khỏi các khu vực trung tâm để hưởng mức giá hợp lý, dù đôi khi phải di chuyển xa hơn.
Một yếu tố khác đáng chú ý là hỗ trợ tài chính, nhiều chủ đầu tư đang tích cực cung cấp các giải pháp tài chính linh hoạt nhằm hỗ trợ người mua. Điều này đặc biệt hữu ích cho những người có tích lũy ban đầu hạn chế. Việc đưa ra các ưu đãi hỗ trợ vay vốn mua nhà mà không cần khoản đặt cọc lớn đang giải quyết được phần nào vấn đề tài chính, khuyến khích sức mua mạnh hơn.
Tuy nhiên, giá cả và tính khả thi vẫn là một bài toán khó, nhất là khi giá nhà vẫn ở mức cao. Khách hàng tìm kiếm những căn hộ có giá tầm 3 tỷ đồng là chủ yếu, nhưng số lượng căn hộ đáp ứng được nhu cầu này khá giới hạn. Tình hình tại TP.HCM cũng cho thấy giá nhà cao khiến sức mua giảm, với nhiều dự án đưa ra giá thành vượt ngưỡng kỳ vọng của nhiều người mua, tạo ra sự thách thức cân bằng cung-cầu nghiêm trọng.
Cuối cùng, chất lượng và dịch vụ không còn là một yếu tố có thể xem nhẹ. Khách hàng ngày càng yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án và dịch vụ môi giới. Điều này đòi hỏi các nhà phát triển và môi giới phải nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo uy tín trong quản lý dự án, đồng thời cần đổi mới và đào tạo đội ngũ chuyên nghiệp hơn, có thể tư vấn và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Nhìn chung, những yêu cầu ngày càng cụ thể và rõ ràng này của khách hàng đang thúc đẩy các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, từ việc cải tiến sản phẩm đến cách thức tiếp cận thị trường. Cùng với đó, xu hướng phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị hóa vẫn là những điểm sáng dài hạn, tạo động lực cho sự ổn định và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản sơ cấp.
